건폐율, 용적률은 재건축했을 시 수익성을 따질 수 있는 있으며 재건축된 아파트의 높이, 쾌적성, 가치를 판단하는 지표 역할을 합니다. 용적률 건폐율의 의미와 건폐율과 용적률을 조회하는 방법과 계산법을 알아보고 용도지역 별 건폐율, 용적률이 제한되는 비율, 건폐율과 용적률이 재건축에 끼치는 영향들을 알아보도록 하겠습니다.
용적률 건폐율 이란?
용적률 = 건물 연면적 / 대지면적 x 100
용적률이란 대지면적 대비 건물 연면적 비율을 의미합니다. 즉, 아파트 단지 전체부지 중에서 건물이 높게 얼마나 올라갈 수 있는지 알 수 있는 지표입니다. 여기서 연면적이란 건축물의 각 층별 바닥면적의 총합을 의미합니다.
건폐율 = 건물 1층 바닥면적 / 대지면적 x 100
건폐율’이란 땅 면적 대비 건축의 넓이를 의미합니다. 즉, 층수 높이와는 상관없이 1층 건물을 얼마나 넓게 건설할 수 있는지 알 수 있는 지표입니다. 보통 주거지역 건물의 건폐율은 70%로 제한되며 10평 대지에 바닥이 최대 7평인 건물을 지을 수 있습니다.
추가로, 대지지분이란 아파트 전체 대지 면적을 세대 가구 수로 나눈 면적을 의미합니다.
용적률 건폐율 차이
용적률과 건폐율의 차이는 너비와 높이라고 할 수 있습니다. 쉽게 말해서 용적률을 아파트의 층수, 건폐율은 아파트의 바닥 넓이라고 할 수 있습니다.
건폐율 용적률 계산기
층별 면적으로 건폐율과 용적률을 계산해 주는 사이트를 소개합니다.
아파트 건폐율 용적률 조회, 확인하는 방법
1. 토지이음
사이트 접속 > 주소 검색 > 토지이용계획 메뉴 선택 > 토지이용계획열람 메뉴 선택 > 건폐율, 용적률 탭 선택하여 확인 가능
2. 네이버페이 부동산
조회하고 싶은 아파트 선택 > 단지정보 탭에서 용적률, 건폐율 확인 가능
3. 아실 (아파트 실거래가)
사이트 접속 > 조회하려는 아파트 선택 > 단지 기본정보 영역에서 용적률, 건폐율 확인 가능
4. 등기부등본
해당 아파트의 등기부등본에서 건폐율, 용적률 확인 가능
용도지역 별 건폐율과 용적률 제한
정부에선 건축물의 용도 별로 건폐율, 용적률이 제한하고 있으며 효율적이고 경제적인 토지이용을 위함입니다. 건폐율 60 용적률 200이란 건폐율이 60% 이하 용적률 200% 이하로 아파트가 들어설 수 있는 것을 의미합니다.
1.도시지역
주거지역
- 제1종 전용주거지역 : 건폐율 50% 이하, 용적률 100% 이하
- 제2종 전용주거지역 : 건폐율 50% 이하, 용적률 150% 이하
- 제1종 일반주거지역 : 건폐율 60% 이하, 용적률 200% 이하
- 제2종 일반주거지역 : 건폐율 60% 이하, 용적률 250% 이하
- 제3종 일반주거지역 : 건폐율 50% 이하, 용적률 300% 이하
- 준주거지역 : 건폐율 70% 이하, 용적률 500% 이하
상업지역
- 중심상업지역 : 건폐율 90% 이하, 용적률 1,500% 이하
- 일반상업지역 : 건폐율 80% 이하, 용적률 1,300% 이하
- 근린상업니역 : 건폐율 70% 이하, 용적률 900% 이하
- 유통상업지역 : 건폐율 80% 이하, 용적률 1,100% 이하
공업지역
- 전용공업지역 : 건폐율 70% 이하, 용적률 300% 이하
- 일반공업지역 : 건폐율 70% 이하, 용적률 350% 이하
- 준공업지역 : 건폐율 70% 이하, 용적률 400% 이하
녹지지역
- 보전녹지지역 : 건폐율 20% 이하, 용적률 80% 이하
- 생산녹지지역 : 건폐율 20% 이하, 용적률 100% 이하
- 자연녹지지역 : 건폐율 20% 이하, 용적률 100% 이하
2. 관리, 농림, 자연환경보전지역
보전관리지역
건폐율 20% 이하, 용적률 80% 이하
생산관리지역
건폐율 20% 이하, 용적률 80% 이하
계획관리지역
건폐율 40% 이하, 용적률 100% 이하
농림지역
건폐율 20% 이하, 용적률 80% 이하
자연환경보전지역
건폐율 20% 이하, 용적률 80% 이하
용적률, 건폐율, 대지지분이 재건축에 끼치는 영향
용적률과 재건축
재건축 시 정부의 용적률이 제한이 있다면 시공사는 아파트 부지를 최대한 넓게 잡아 아파트 수를 늘릴 수 있습니다. 시공 정부는 조망권 훼손이나 일조건 침해 논란을 피하기 위해 용적률을 제한하는 경우가 있습니다. 이럴 경우 시공사는 최대한 아파트를 높게 올려서 분양을 많이 받아야 하는데 용적률 제한이 걸림돌이 될 수 있습니다. 다만, 집주인 입장으로서는 용적률 제한이 없으면 아파트끼리의 사이가 가까워져서 조망권이 없어지고 답답해져서 불편할 수 있습니다. 과거 시공사는 용적률이 180%가 넘는 구축 재건축을 꺼렸다고 합니다. 땅 면적 대비는 좁은데 보상해줘야 할 세대가 많아서 수익성이 떨어지기 때문입니다.
건폐율과 재건축
건폐율이 높을수록 대지에 건물을 넓게 지을 수 있으므로 재건축에 유리합니다. 다만, 건폐율이 낮다면 쾌적한 환경에 거주한다는 것을 의미합니다.
대지지분과 재건축
대지지분이 많을수록 재건축 시 더 많은 아파트 신축이 가능하며 대지지분을 기준으로 시세가 형성됩니다. 대지지분이 많다는 것은 용적률이 낮아서 신축공사 시 더 많은 세대수를 만들어 낼 수 있다는 것을 의미하여 시공사의 수익성과 직결됩니다. 대지지분에 따라 무상지분율, 추가분담금이 정해집니다. 따라서 대지지분으로 시세가 형성되는 것입니다.