비사업용 토지, 언제 팔아야 양도소득세 절세할 수 있을까?

사업용토지냐 비사업용토지냐 따라 양도소득세 비율이 차이가 많이 납니다. 장기보유특별공제과 자경농지 세액감면을 통해 양도소득세를 절세하는 방법을 알아보도록 합니다.

사업용 토지, 비사업용 토지 의미

먼저 사업용 토지와 비사업용 토지의 차이를 알아보도록 하겠습니다. 보통 나라에서 권장하는 토지의 목적은 과수원 같은 농사를 짓는 것인데요. 본래 용도가 아닌 투자수단으로 토지가 사용되면 비사업용 토지라고 불립니다.

투자용 토지를 사업용으로 세금을 내면 절세효과를 볼 수 있습니다. 크게 사업용 토지 조건 10가지를 소개합니다. 자주 나오는 단어 중 재촌과 자경 의미를 먼저 정리합니다.

재촌: 농지 소재지와 같은 시군구에 실제로 거주 또는 농지로부터 직선거리 30km 이내에 있는 연접 시군구에 거주

자경: 농지에서 반이상을 본인이 농작업함

첫 번째, 재촌자경하며 주거/공업/상업지역이 아니고 농지은행에 임대 수탹을 8년 이상 이어온 경우

두 번째, 자경하면서 연 근로소득이 3700만 원 이하인 경우. (주말농장 1000 m²이내 규모라면 연 3700만 원 이상이어도 인정)

세 번째, 재촌 하면서 소유한 임야의 같은 소재지에 거주. 여기서 임야란 주변에서 쉽게 볼 수 있는 나무가 무성한 들이라고 볼 수 있습니다. 이 경우 임업에 종사하지 않아도 인정받는다.

네 번째, 나대지에 건물을 올리면 사업용 토지로 인정됩니다. 나대지란, 지상에 건축물이 없는 대지를 뜻합니다.

다섯번 째, 주택이 없는 무주택자가 나대지를 661m² 이하로 토지취득하는 경우

여섯번 째, 나대지를 매수하고 약 3년 보유계획이 있다면 매수 후 2년이 지나고 매도하기 전에 착공해야 합니다. 건축물이 없는 나대지를 사업용으로 사용하기 위해 준공했을 경우 토지 취득일로부터 2년 및 건축공사 기간은 사업용으로 인정됩니다.

일곱번 째, 토지에 폐가가 있는데 3년 보유하고 매도할 계획이 있다면 토지 매수한 지 1년 이내에 철거해야 합니다. 폐가 철거일로부터 2년간 사업용 토지로 인정이 됩니다.

여덟번 째, 농사 외의 사업을 하면 사업용 토지로 인정받을 수 있습니다. 캠핑장이나 드론 시험장으로 토지를 개발하는 경우 건축물이 없더라도 사업용 토지로 인정받을 수 있어 효율적입니다.

아홉번 째, 토지를 주차장으로 이용하는 방법도 있습니다. 다만 토지 소유자인 본인이 주차장은 운영해야 하고 주차장 연 매출이 토지 공시지가의 3% 미만이어야 합니다.

열번 째, 하치장이란 물품을 보관 및 관리하는 장소를 일컫습니다. 토지를 하치장 등의 물품 보관에 사용된 토지의 최대 면적의 100분의 120 이내의 면적의 토지는 사업용 토지로 인정받을 가능성이 높음

토지 소유기간이 아래 항목 하나라도 해당 기간 동안 사업용으로 사용한다면 비사용 토지 중과세를 피할 수 있습니다.

비사업용 토지는 기존 세금보다 10% 더 높게 부과됩니다.

과세표준에 따른 토지양도소득세율과 중과세율은 아래 링크에서 확인가능합니다.

3년~15년 이상 토지를 장기보유할 경우 사업용 토지를 포함하여 비사업용 토지까지 모두 6%에서 30%까지 공제받을 수 있습니다.

토지 소유자가 8년 이상 재촌자경한 농지를 양도했을 때 일부 세액 감면해 주는 것을 자경농지 세액감면 제도라고 합니다. 농지를 상속해 주거나 상속받을 경우 알아두면 좋을 세액 감면 팁입니다. 아래 링크에서 자경농지 세액감면 상세 내용을 확인할 수 있습니다.