부동산 재건축 시장 활발을 위해 정부에서 재개발, 재건축사업 규제를 완화하는 정책들을 내놓고 있습니다. 따라서 조합원 입주권에 대해서 관심도가 커지고 있습니다. 조합원 입주권 매매 조건과 절차를 함께 알아보고 조합원 입주권 전매 제한에 대해서도 살펴보도록 하겠습니다.
조합원 입주권이란?
조합원 입주권이란, 내가 살고 있던 주택이 재개발 또는 재건축이 되었을 때 권리처분인가일(권리변환일) 이후에 전환된 부동산을 우선적으로 취득하여 입주할 수 있는 권리를 의미합니다. 다만, 근거하는 법령이 ‘도시 및 주거환경정비법’인지 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’인지에 따라 내용이 살짝 차이가 있을 수 있습니다. 재개발은 토지나 주택 중 하나라도 가지고 있는 조합원에게 입주권이 인정되며, 재건축은 토지와 건물 소유권을 모두 가지고 있어야 인정됩니다.
입주권과 분양권의 차이
세법상으론 입주권과 분양권은 큰 차이가 없습니다. 입주권과 분양권의 가장 큰 차이는 1주택으로 취급이 되는지의 여부입니다. 입주권은 세법상 주택에 해당되므로 무주택자가 입주권을 구입하면 1주택자로 인정받고 1주택자가 입주권을 구입하면 2주택자가 됩니다. 분양권은 세법상 주택으로 취급되지 않습니다. 분양권은 소유권 이전등기까지 마쳐야 주택으로 인정됩니다.
조합원 입주권 매매 절차
관리처분계획인가를 기점으로 그 이후에 원조합원으로부터 입주권 취득 가능합니다.
- 부동산 매매계약 작성
- 토지소유권 이전
- 취등록세 납부 (매매대금 x 4.6%)
- 조합원 지위 변경
- 조합원 공급계약서 명의변경
- 중도금 대출 승계 및 이주비 승계
- 중도금 60% 및 잔금 30% 납부
- 이주비 대출 승계
- 아파트 입주
- 이주비 상환 (이주비의 이자는 조합에서 대신 납부해줌. 조합원들한텐 무이자이며 입주때 갚으면 됨)
- 취등록세 납부 (분양 아파트의 크기, 원조합원과 승계조합원에 따라 달라짐)
용어 정리
- 원조합원 : 관리처분계획인가일 이전에 주택을 소유하고 있는 조합원
- 승계조합원 : 관리처분계획인가를 기점으로 그 이후에 조합원 입주권을 취득한 조합원
- 종전주택 : 관리처분계획인가일 이전의 주택
- 분양기준가액 = 종전감정가액 x 100.06%(비례율)
- 추가부담금(새집을 받기 위해 앞으로 더 내야 할 돈) = 조합원분양가 – 분양기준가액
- 총매매가 = 조합원분양가 + 프리미엄
- 종전자산거래가 = 분양기준가액 + 프리미엄
- 추가부담금 중 현금납부금 = 계약금 a% 현금납부
- 취득세 = 종전자산거래사 x 4.6%
조합원 입주권 전매제한
입주권은 조합원들에게만 인정되는 것이며 조합원 입주권 전매는 조합원 지위를 양도하는 것으로 봅니다. 주택 지역이 투기과열지구라면 조합원 지위양도가 금지되는데요. 재건축과 재개발에 따라 전매제한 시기가 달라집니다.
재건축 조합원 입주권 전매제한 (매매제한)
재건축하는 경우 조합설립인가 후에 소유권이전등기 시 까지 전매제한됩니다.
재개발 조합원 입주권 전매제한
재개발하는 경우 관리처분계획인가가 난 후 소유권이전등기 시까지 매매거래가 금지됩니다.
이상 지금까지 조합원 입주권의 의미와 입주권과 분양권의 차이를 알아보고 조합원 입주권 매매 절차와 함께 매매 시 사용되는 용어들과 전매제한 조건을 알아보았습니다.